Os documentos são a parte mais importante na hora de comprar um imóvel. E digo mais, por meio dos documentos é possível verificar se o bem tem alguma pendência judicial, dívidas condominiais, falta de registro de escritura, dentre outras questões que podem invalidar a transação imobiliária.

E para que você não tenha problemas futuros, preparei esse post. Aqui você vai descobrir quais documentos e certidões exigir na compra e venda de um imóvel. E muito mais. Confira:

  1. Qual a importância dos documentos na compra e venda de um imóvel?
  2. Quais documentos necessários na compra e venda de um imóvel?
  3. Quais informações devem constar no contrato de compra e venda de imóvel?
  4. Como escolher um bom advogado imobiliário?

Lembrando que esse post não substituiu o auxílio de um bom advogado imobiliário para garantir todos os seus direitos. Me acompanhe.

1. Qual a importância dos documentos na compra e venda de um imóvel?

Ao contrário do que muitos imaginam, o processo de compra e venda de um imóvel não se restringe apenas à escolha da casa ou apartamento que mais agrada. A transação imobiliária envolve uma série de burocracias, dentre elas a documentação.

Mas, porque os documentos são tão importantes? Porque são os documentos que atestam de quem é a propriedade fato, a idoneidade do vendedor e comprador, questões jurídicas como alienação e inventário, dentre outras situações que podem causar a invalidação do negócio.

2. Quais documentos necessários na compra e venda de um imóvel?

A lista é extensa, desde o imóvel a documentação das partes envolvidas na negociação. E aqui, vou mostrar cada um deles.  

1. Documentos do imóvel

Escritura

O documento mais importante na compra e venda de um imóvel é a escritura. A escritura é o documento que contém todas as informações da propriedade, como: data de construção, metragem, dados do proprietário, comprovação da transmissão da posse de um comprador para o outro, forma de pagamento, data de celebração de contrato, dentre outras informações relevantes.

Contrato de financiamento

Nos casos de financiamento, não haverá ainda a escritura. Logo, deverá ser feito o registro desse contrato no cartório de notas. Lembrando que enquanto não tiver a quitação da dívida, o imóvel pertence ao banco.

Quitação da dívida

Quando todas as parcelas do financiamento forem quitadas, o banco irá emitir o Termo de Quitação da Dívida. Este termo, deverá ser registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Somente a partir do registro, o imóvel poderá ser feita a transferência ao comprador por meio da escritura.

Registro do imóvel

O registro deve ser feito no Cartório de Registro de Imóveis onde está situada a propriedade. Como vimos há pouco, a partir do registro você terá a posse de fato do imóvel. O registro do imóvel, é o documento legal que efetiva a transferência da propriedade ao comprador, que passa a ser o responsável por tudo o que estiver relacionado ao imóvel. Quando digo “tudo”, me refiro a IPTU, taxa de condomínio, dentre outros encargos.

Matrícula atualizada

A matrícula do imóvel é o documento que possui todo o histórico do imóvel. Esse documento é identificado por uma numeração única, obrigatoriamente aberta no primeiro registro de imóvel. Assim, por meio desse número, é possível checar informações relevantes, como: proprietário do bem, alterações e atos realizados desde o registro, dentre outras questões.

Habite-se

O habite-se é um certificado emitido pela prefeitura, atestando que o imóvel está pronto para ser habitado, de acordo com as normas legais.

Contrato de compra e venda

O contrato de compra e venda é essencial na compra e venda. O documento é o compromisso firmado entre comprador e vendedor, que irá definir todos os termos da negociação, incluindo: dados pessoais das partes, valor do bem, forma de pagamento, prazo para quitação, multa por desistência, prazo para desocupação, dentre outros detalhes relativos à transação imobiliária.

1.1. Certidões

Certidão negativa de tributos

A certidão negativa de tributos, é o documento que atesta a inexistência de dívidas fiscais e tributárias em relação ao imóvel, como por exemplo: taxa de iluminação pública, asfalto, coleta de lixo.

Certidão de ônus reais

Talvez você conheça por “Certidão de Inteiro Teor”. A certidão de ônus reais, obtida no Cartório de Registro de Imóveis, é crucial para garantir que o imóvel não tenha nenhuma pendência, como: hipoteca, penhora ou financiamento em que a propriedade foi usada como garantia.

Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias

Essa é a certidão que atesta a existência de ação judicial envolvendo o imóvel, como por exemplo, usucapião. Se o bem não possuir nenhuma ação judicial, será expedida uma certidão negativa.

Certidão vintenária

A certidão vintenária é o documento que traz todas as informações do imóvel pelos últimos 20 anos. Essa certidão é fundamental para garantir a segurança na hora da compra do imóvel, visto que na certidão vintenária irá constar a existência ou não de hipoteca, penhora, averbação de usufrutos, indisponibilidade do imóvel, registro do atual proprietário, dentre outros dados. Como você pode observar, a certidão vintenária contém todo o histórico do imóvel ao longo dos anos.

Certidão negativa de débitos condominiais

Esse documento geralmente é esquecido na hora da compra e venda do imóvel. E é de extrema relevância. É justamente essa certidão que mostra as dívidas condominiais pendentes do imóvel, como as multas e condomínios atrasados.

1.2 Documentos complementares

Dependendo do caso, poderão ser solicitados outros documentos complementares, tais como:

  • ART – Anotação de Responsabilidade Técnico:Esse documento deverá ser fornecido pelo engenheiro da obra
  • Planta do imóvel aprovada pela Prefeitura
  • Averbação da construção com registro no Cartório de Imóveis

1.3 Imóveis rurais

No caso de imóveis rurais, são necessários alguns documentos específicos, saiba quais:

  • Certidão de matrícula atualizada
  • Certidão de Cadastro de Imóvel Rural
  • Certidão de regularidade fiscal do imóvel emitida pela Secretaria da Receita Federal
  • 05 últimos comprovantes de pagamento do ITR – Imposto Territorial Rural

2. Documentos do comprador

Documentos pessoais

  • RG
  • CPF
  • Comprovante de residência
  • Comprovante de renda
    • Holerites, Imposto de Renda, pró-labore
  • Certidão de Casamento
    • União estável ou averbação de divórcio
  • Pacto antenupcial
    • Se houver
  • CNPJ

Certidões negativas

  • Certidões negativas de protesto
  • Certidões de ações cíveis e criminais
    •  Obtidas no site da Justiça Federal
  • Certidão de quitação de tributos federais
    • Poderá ser solicitado junto à Receita Federal
  • Certidões de ações trabalhistas
    •  Poderão ser requeridas na Justiça do Trabalho
  • Débitos CND
  • Interdição/Tutela/Curatela
No caso de utilização do FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço
  • CTPS
  • Extrato da conta FGTS: Referente aos últimos 02 anos
  • Autorização para movimentação do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço
  • Declaração SFH (Sistema Financeiro de Habitação): Comprovando ser a primeira compra de imóvel

3. Documentos do vendedor e seu cônjuge

Documento pessoal

  • RG
  • CPF
  • Comprovante de residência
  • Certidão de estado civil atualizada
  • Pacto antenupcial
    •  Se houver

Certidões negativas

  • Certidões de Débitos Municipais
  • Certidões de Débitos Estaduais
  • Certidões de Débitos Federais
  • Certidões negativas de protestos

3.1 Vendedor – Pessoa Jurídica

  • RG
  • CPF
  • Número do CNPJ
  • Declaração: informando profissão e residência do sócio, diretor ou procurador que firma a escritura
  • Certidão Conjunta de Débitos da Receita Federal
  • Contrato ou Estatuto Social: constando a última alteração em que consta modificação na diretoria

Além desses documentos, poderão ser solicitados também: Alvará Judicial, procuração de representantes e substabelecimento de procuração

Como você viu, a organização dos documentos não é uma tarefa fácil e a falta de documentação pode invalidar a transação de compra e venda.

Além disso, dificuldades com o registro ou mesmo a transferência do bem imóvel muitas vezes só podem ser superadas pelo advogado imobiliário com vivência necessária para identificar a fonte do problema. Trata-se de um dos ramos mais burocráticos em nosso sistema, e descobrir a solução entre os emaranhados de normas e resoluções é tarefa para um especialista.

3. Quais informações devem constar no contrato de compra e venda de imóvel?

Assim como a documentação, o contrato de compra e venda de imóvel deve estar completo. Isto é, informações essenciais para a formalização da transação imobiliária. Eu fiz um checklist com as informações que não poderão faltar, dentre elas:

  • Qualificação das partes: nome, nacionalidade, profissão, endereço
  • Descrição do imóvel: endereço, número e data de registro na prefeitura, metragem
  • Preço total do imóvel
  • Condições de pagamento e multa por atrasos

Por isso, o ideal, embora não seja obrigatório, é buscar o auxílio de um advogado especialista em imobiliário para garantir todos os seus direitos.

4. Como escolher um bom advogado imobiliário?

Essa é a grande questão. Principalmente com a facilidade das buscas pela internet. E para te ajudar nessa importante escolha, eu listei algumas dicas.

1. Consultar o número de inscrição OAB do advogado imobiliário

Esse é o primeiro passo, verificar o número da OAB do advogado imobiliário que irá representar os seus interesses e cuidar de todos os documentos que envolvem o processo de compra e venda.

Você consegue realizar essa pesquisa com apenas 02 informações: Número de inscrição da OAB ou nome completo do advogado. Com esses dados em mãos, basta entrar na página da OAB para fazer a consulta. Lembrando que cada Estado possui sua própria OAB. Por exemplo, em São Paulo, a página é essa: Consulta de Inscritos Advogados OAB/SP.

Você poderá fazer essa consulta também através da plataforma do Cadastro Nacional de Advogados. Mas, nesse caso, você vai precisar do número da OAB do escritório que irá te representar. Se o cadastro estiver “Ativo” o advogado está habilitado conforme a instituição.

2. Área de especialização do advogado

O advogado especialista em imobiliário, é o profissional ideal para cuidar de todos os conflitos relacionados ao imóvel, como:

  • Usucapião
  • Desapropriação
  • Ação de reintegração de posse
  • Despejo por falta de pagamento
  • Dentre outras situações

Por isso, é indispensável buscar um advogado especialista em direito imobiliário, para analisar todos os documentos e encontrar a melhor solução para os seus negócios.

3.Verificar blog e conteúdos

É muito importante verificar o site do advogado que irá representar os seus interesses. Para isso, você pode verificar se o advogado imobiliário possui um site, um telefone para contato, dentre outras informações. É importante também verificar se tem publicações ativas de artigos em sua página, se produz conteúdo em vídeos e canais do Youtube.

Na Rezende Neto Advocacia , temos um canal no youtube para conscientizar as pessoas sobre os seus principais direitos.  Afinal, escritórios com atendimento online geralmente têm uma presença muito forte nessas mídias digitais.

4. Buscar no Google

É hora usar a ferramenta do Google, para buscar a avaliação de outros clientes do escritório e se tem comentários sobre o advogado e o escritório. Assim como as qualificações, a credibilidade do advogado é fundamental na hora da contratação, que poderá trazer sérias consequências para o seu caso.

 5. Conversar com o especialista antes da contratação

O mais importante: nunca deixe de conversar com o seu advogado imobiliário. A consulta é o momento ideal para você tirar todas as suas dúvidas com o especialista. E por falar em dúvida, um ponto muito importante que deve ser levantado na reunião antes da contratação, é de como será o pagamento dos honorários. Geralmente, é cobrado 1% sobre o valor total da negociação de compra e venda. Com essas dicas, você terá boas referências e saberá pesar os prós e os contras, se o advogado imobiliário atende às suas expectativas.

Conclusão

Como você viu, os documentos são cruciais para que a transação de compra e venda seja realizada com segurança, assegurando os direitos de todas as partes envolvidas.

Neste conteúdo, você viu que para a compra e venda de um imóvel, devem ser providenciados documentos do imóvel, comprador e vendedor, além de certidões pessoais e quitação de tributos.

O próximo passo é buscar o auxílio de um advogado especialista em família para te ajudar.

E se conhece alguém nessa situação, compartilhe esse conteúdo.

Leia também:

 Desistência da compra do imóvel na planta: Conheça seus direitos. 

Continue nos acompanhando e até a próxima.