Ser proprietário do imóvel nem sempre significa que de fato o bem esteja em situação regular. Contrato de gaveta; falta de habite-se; escritura; pendências jurídicas com inventários não finalizados, são apenas algumas das situações mais comuns que podem levar até a perda do imóvel. E neste artigo, você vai entender quando é preciso fazer a regularização, documentação necessária, dentre outras questões. Confira:
- Quando é preciso fazer a regularização imobiliária?
- Como regularizar os documentos do imóvel?
- É obrigatório contratar um advogado para regularizar os documentos do imóvel?
Lembrando que este post não substitui o auxílio de um advogado especialista em direito imobiliário para analisar o seu caso de forma assertiva.
1. Quando é preciso fazer a regularização imobiliária?
Em primeiro lugar é necessário fazer um levantamento de toda a documentação do imóvel. Somente com todos os documentos em mãos, será possível verificar se existem pendências imobiliárias. Quando me refiro a todos os documentos, digo tanto do imóvel quanto dos proprietários.
São os documentos que atestam de quem é a propriedade de fato, a idoneidade do vendedor e comprador, questões jurídicas como alienação e inventário, dentre outras situações que podem causar a invalidação do negócio. Logo, é preciso fazer a regularização imobiliária quando existirem as pendências abaixo:
1. Falta de escritura do imóvel
A escritura é o documento mais importante do imóvel. É na escritura que estão contidas todas as informações da propriedade, tais como: Data de construção; metragem; dados do proprietário; comprovação da transmissão da posse de um comprador para o outro; forma de pagamento; data de celebração de contrato, dentre outras informações relevantes.
Enfim, se o imóvel não possui escritura, não há como comprovar o domínio do imóvel. Em outras palavras, significa que apesar da posse, o proprietário não é dono da propriedade. E não importa que o pagamento dos impostos esteja em dia. Sem escritura não há o que falar em transferência do imóvel e você perde o bem.
2. Ausência de registro
O registro deve ser feito no Cartório de Registro de Imóveis onde está situada a propriedade. Somente a partir do registro você terá a posse de fato do imóvel. O registro do imóvel, é o documento legal que efetiva a transferência da propriedade ao comprador, que passa a ser o responsável por tudo o que estiver relacionado ao imóvel. E quando digo “tudo”, me refiro a IPTU, taxa de condomínio, dentre outros encargos.
É o registro que determina quem é o atual proprietário. Portanto, sem o registro do imóvel em cartório, o proprietário tem apenas o direito de utilização do imóvel, mas não é o proprietário legalmente. Como você pode observar, basicamente o registro é o RG do imóvel.
3. Contrato de financiamento
Quando todas as parcelas do financiamento forem quitadas, o banco irá emitir o Termo de Quitação da Dívida. Este termo, deverá ser registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Somente a partir do registro, o imóvel poderá ser feita a transferência ao comprador por meio da escritura.
Nos casos de financiamento, não haverá ainda a escritura. Logo, deverá ser feito o registro desse contrato no cartório de notas. Lembrando que enquanto não tiver a quitação da dívida, o imóvel pertence ao banco.
4. Existência de dívidas
E como falamos há pouco em dívidas, pouca gente sabe, mas se o imóvel possuir dívidas em nome do antigo proprietário, os credores podem requerer a penhora do imóvel. Por isso, embora não seja obrigatório, o ideal é buscar o auxílio de um advogado imobiliário de sua confiança, para analisar todos os documentos existentes e garantir todos os seus direitos.
5. Falta de habite-se
Para esclarecer, o habite-se é um certificado emitido pela prefeitura, atestando que o imóvel está pronto para ser habitado, de acordo com as normas legais. Esse documento é obrigatório tanto para prédios recém-construídos quanto os prédios já construídos e que inclusive passaram por novas reformas.
A falta do documento habite-se impede a compra e venda do imóvel, uma vez que não existe o documento atestando que o bem pode ser ocupado e habitado. Para a regularização do habite-se são necessários 02 passos fundamentais: O primeiro é a contratação de um engenheiro para elaborar a planta da obra de acordo com as determinações legais. Já o segundo passo, é a entrega da referida planta junto a Prefeitura para a regularização.
6. Inventário
Antes de tudo é importante entender o que é e como um funciona um inventário. É um processo obrigatório para o levantamento de todos os bens deixados pelo falecido, como bens imóveis, móveis, ações, saldo bancário, dívidas, dentre outros direitos. Ao final, é feita a apuração de todo patrimônio para a divisão entre os herdeiros.
Se o proprietário atual adquiriu o imóvel por herança ou doação é preciso averiguar se existiu expressa autorização dos herdeiros para a venda do imóvel. Isto é, o imóvel fica “preso” e não pode ser vendido sem autorização judicial. Logo, o atual proprietário poderá perder o imóvel.
2. Como regularizar os documentos do imóvel?
Cada caso deve ser analisado individualmente, visto que o trâmite para a regularização dos documentos irá depender do tipo de pendência existente, como vimos há pouco. Mas em regra, existem alguns trâmites que devem ser seguidos para a regularização.
01º Passo: Organização de todos os documentos
Independente do tipo de pendência que deverá ser sanada, alguns documentos são fundamentais para todos os tipos de procedimento. Eu listei os documentos essenciais, confira:
Documentos do imóvel:
Certidões: Certidões negativas de tributos; certidão de ônus reais; certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias; certidão vintenária; certidão negativa de débitos condominiais, certidão de IPTU
Documentos essenciais: Escritura, matrícula atualizada, habite-se, contrato de compra e venda
Documentos dos compradores e vendedores
Documentos pessoais: RG; CPF, comprovante de estado civil (Certidão de casamento, união estável ou averbação de divórcio)
Certidões: Justiça Estadual e Justiça Federal para verificação de existência de processo em nome das partes
Nos casos de Pessoa Jurídica: Número do CNPJ; declaração: informando profissão e residência do sócio, diretor ou procurador que firma a escritura; Certidão Conjunta de Débitos da Receita Federal; Contrato ou Estatuto Social constando a última alteração em que consta modificação na diretoria, alvará judicial, procuração de representantes e substabelecimento de procuração
Lembrando que essa é a documentação fundamental, e conforme o caso, poderão ser solicitados novos documentos complementares.
02º Passo: Dar entrada no cartório de Registro de Imóveis
O segundo passo, é buscar o cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está situado.
Para dar início a regularização, será necessária a apresentação do Contrato de compra e venda imóvel. Apenas com o contrato será possível fazer a emissão da escritura do imóvel. Regularizada a pendência, poderá ser solicitada então, a abertura da matrícula do imóvel.
A matrícula do imóvel é o documento que possui todo o histórico do imóvel. Esse documento é identificado por uma numeração única, obrigatoriamente aberta no primeiro registro de imóvel. Assim, por meio desse número, é possível checar informações relevantes, como: proprietário do bem, alterações e atos realizados desde o registro, dentre outras questões.
03º Passo: Alvará de regularização e habite-se junto a Prefeitura
O próximo passo será a solicitação do alvará de regularização (nos casos em que o imóvel já está construído) ou requerer o habite-se (casos em que o imóvel ainda está em construção). Tanto o alvará de regularização quando o habite-se deverão ser solicitados junto a Prefeitura.
04º Passo: Emissão de certidões junto a Receita Federal
Após a regularização do imóvel junto a Prefeitura, o próximo passo será a emissão de certidões. Essa etapa deverá ser realizada em qualquer um dos postos da Receita Federal da cidade do proprietário do imóvel. Na Receita Federal, deverá ser emitida a CND (Certidão Negativa de Débitos), e dessa forma, confirmar a existência ou não de dívidas existentes em seu nome. A emissão dessa certidão é crucial para a regularização do imóvel.
05º Passo: Averbação do imóvel
A última etapa do trâmite para a regularização do imóvel, é novamente junto ao Cartório do Registro de Imóveis. Após todas essas etapas: Regularização da escritura e matrícula, com o alvará de regularização e habite-se, emissão das certidões na Receita Federal, o imóvel finalmente estará regularizado em nome do proprietário. Com isso, basta ir novamente ao Cartório de Registro de Imóveis onde está situada a propriedade para que seja realizada a averbação do imóvel.
3. É obrigatório contratar um advogado para regularizar os documentos do imóvel?
Embora não seja obrigatório, o ideal é contar com o auxílio de um advogado especialista em imobiliário de sua confiança. Como você viu há pouco, existem algumas etapas para a regularização dos documentos do imóvel. É natural que possam surgir dificuldades com o registro ou mesmo a transferência do bem imóvel, que muitas vezes só podem ser superadas pelo advogado imobiliário com vivência necessária para identificar a fonte do problema.
Por isso, reitero novamente que o ideal, embora não seja obrigatório, é buscar o auxílio de um advogado especialista em imobiliário para garantir todos os seus direitos.
Conclusão
Você chegou ao final da leitura e viu que existe uma série de pendências que podem colocar o seu imóvel em risco. E para regularizar os documentos, em regra, deverão ser seguidos 05 passos básicos, quais sejam: Reunir todos os documentos, tanto do imóvel quanto compradores e vendedores; comparecer até o Cartório de Registro de Imóveis para dar entrada nos documentos, solicitar o alvará ou habite-se junto a Prefeitura, emitir a CND junto à Receita Federal e por fim, fazer a averbação do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis novamente.
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Espero que tenha esclarecido todas as suas dúvidas. Continue nos acompanhando e até breve.
