No dia 26 de outubro de 2023, o STF (Supremo Tribunal Federal) decidiu, por maioria, que bancos (credores) podem tomar imóveis dados em garantia de empréstimo imobiliário sem precisar acionar a Justiça. A decisão do STF tem repercussão geral, isso significa que a determinação deve ser seguida por todas as instâncias do Judiciário do Brasil.
E neste artigo você vai entender o que é alienação fiduciária, como funciona e quais os seus riscos, dentre outras questões. Se ao final você ficar com alguma dúvida, basta escrever nos comentários que eu esclareço. Confira:
- STF autoriza banco a tomar imóvel de devedor sem decisão judicial: O que isso significa?
- Alienação Fiduciária: Entenda o que baseou a decisão do STF.
- Como vai funcionar cada etapa da alienação fiduciária conforme a decisão do STF sobre banco tomar imóvel do devedor?
- 3 Dicas para encontrar um bom advogado especialista em direito imobiliário.
Tenha uma boa leitura.
1. STF autoriza banco a tomar imóvel de devedor sem decisão judicial: O que isso significa?
No dia 26 de outubro de 2023, os ministros da Corte decidiram pelo placar de 8X2, onde 08 ministros votaram a favor e 2 ministros votaram contra, que bancos e instituições financeiras podem retomar o imóvel em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça.
É a chamada alienação fiduciária, que é uma modalidade de contrato de empréstimo imobiliário. Dessa forma, o imóvel é dado como garantia até o pagamento integral da parcela.
Logo, a decisão dos ministros, em outras palavras, significa que os bancos e instituições financeiras, podem executar os contratos em cartório, sem decisão judicial, caso o devedor não efetue a quitação do saldo pendente, incluindo juros, encargos e multa do imóvel que está sendo financiado e a propriedade é retomada para o banco.
Essa decisão é de grande impacto, já que com essa decisão da Corte, o inadimplente não pode acionar a Justiça para evitar esse desfecho.
2. Alienação fiduciária: Entenda o que baseou a decisão do STF.
Antes de entender como esse tema baseou a decisão do STF é preciso ter em mente o que o significa alienação fiduciária. Alienar, quer dizer transferir algo para outra pessoa, que pode ser móvel ou imóvel. Enquanto que fidúcia significa confiança. Alienação fiduciária, nada mais é do que transferir algo com confiança. Feito esses esclarecimentos, vamos entender como esse mecanismo baseou a decisão do STF no último dia 26.10.23.
A alienação fiduciária é um modelo de garantia no qual o próprio imóvel que está sendo comprado é apresentado como garantia. Esse é um procedimento muito comum nas negociações tanto de bens móveis quanto imóveis. Em outras palavras, por esse mecanismo previsto na Lei nº9514/1997, a pessoa compra um imóvel financiado e deixa esse bem em nome do banco como garantia até que a dívida seja totalmente quitada. Como você pode ver, o próprio bem adquirido pelo devedor é a garantia de pagamento.
Vou explicar por meio de um exemplo para ficar mais claro. José comprou uma casa financiada pelo “Banco X”. Dessa forma, embora José usufrua do imóvel, a casa ficará em nome do Banco X até que todas as parcelas do financiamento sejam quitadas. E caso José não cumpra com o pagamento previsto, o Banco X tem o direito de reaver o imóvel e vendê-lo para quitar o resto da dívida.
Ficou claro? Se você ficou com alguma dúvida, basta escrever nos comentários que eu esclareço.
3. Como vai funcionar cada etapa da alienação fiduciária conforme a decisão do STF sobre banco tomar imóvel do devedor?
Como vimos há pouco, a decisão do STF foi baseada na lei nº 9514/07 que criou a alienação fiduciária. Dessa forma, foi decidido pelo placar de 8 votos a 2, que quando existir atraso no pagamento de um financiamento imobiliário o banco pode retomar sem decisão judicial, o imóvel que havia sido dado como garantia.
Todo o procedimento será feito por meio de cartório. A decisão do STF abrange os contratos de alienação fiduciária independente do tipo de imóvel financiado, seja casa, apartamento, galpão ou loja. E como a execução dos contratos de alienação fiduciária será feita diretamente em cartório, sem a necessidade de judicialização, o processo será feito com mais rapidez na execução e menos burocracia.
No entanto, existem algumas etapas a serem seguidas antes da retomada do imóvel pelo banco ou instituição financeira. Antes de tudo, é preciso que o contrato estipulando que o imóvel será dado em garantia, deve ser lavrado em cartório. E atenção! O contrato não pode ser lavrado em qualquer cartório, mas sim, no Cartório de Registro de Imóveis está situada a propriedade.
O segundo passo, após a lavratura da escritura, é o desdobramento da posse. Isso significa que o bem imóvel passará a ter dois proprietários: o devedor (comprador) do imóvel e o banco ou instituição financeira.
Apenas quando o devedor terminar de pagar todas as parcelas do financiamento, será encerrada a posse do banco. Logo após a quitação, o banco irá emitir um termo de quitação, que deverá ser lavrado pelo comprador no mesmo cartório onde foi feito o registro do contrato de alienação fiduciária. Somente após o registro do termo de quitação, o imóvel passará para o nome do proprietário.
E se o devedor não quitar todas as parcelas?
Pois bem. De acordo com a decisão do STF, aos 23.10.23, a partir do atraso do pagamento de 03 (três) parcelas do financiamento, o banco pode executar o devedor diretamente em cartório. Logo, o comprador inadimplente terá um prazo de apenas 15 dias para quitar o débito pendente, com os respectivos juros, encargos e multas.E caso a dívida não seja quitada dentro do prazo legal, o banco poderá retomar o imóvel e vendê-lo em leilão, com o intuito de saldar a dívida restante.
O que mudou com a decisão do STF?
Portanto, como você pode observar, há uma execução do contrato de alienação fiduciária de forma unilateral onde o imóvel retomado pelo banco vai para leilão. Essa decisão tem repercussão geral, onde a decisão deve ser seguida por todos os tribunais do Brasil. O que para alguns juristas, restringe de forma desproporcional a proteção do direito fundamental à moradia.
Dica de especialista: Antes de assinar qualquer contrato, o ideal é buscar o auxílio de um bom advogado imobiliário, para analisar o seu caso e resguardar todos os seus direitos.
4. 03 Dicas para encontrar um bom advogado especialista em direito imobiliário.
Antes de contratar o especialista que irá lutar por seus direitos e interesses, certifique-se da idoneidade, da quantidade de clientes e processos, e o principal: se ele é especialista na área de direito imobiliário. E para te ajudar, eu listei algumas dicas.
Consulte os dados do advogado especialista em imobiliário
Antes de você escolher o advogado, o primeiro passo é checar a inscrição do advogado na OAB. Infelizmente hoje em dia, muitos se passam por advogados na tentativa de conquistar e ludibriar clientes. Para averiguar essas informações é simples. Basta consultar a página da OAB de seu Estado – Ordem dos Advogados do Brasil. Se constar a informação “Regular”, pode ficar tranquilo que o advogado está habilitado para te defender.
Consulte o site do escritório do advogado
Consulte o site do advogado que irá te representar, os materiais que esse profissional produz e os artigos que ele escreve no blog. Assistir aos vídeos disponibilizados no canal Youtube, que são uma excelente referência. Note que é fundamental averiguar se o profissional possui expertise na área e histórico de casos com soluções favoráveis.
Agende uma consulta com o advogado
Você ainda poderá solicitar uma consulta com o especialista, avaliar os meios de comunicação e a proposta de honorários. E você ainda poderá agendar uma reunião online. Além de garantir segurança e agilidade ao seu processo, você terá o atendimento online, da cidade em que estiver e do conforto de sua casa. A distância não é um problema para o relacionamento cliente-advogado. Mas, para tanto, você deverá encontrar um escritório que garanta o atendimento 100% online.
Com essa pesquisa, você terá boas referências e saberá pesar os prós e os contras, se o advogado realmente atende as suas expectativas.
Conclusão
Com essas informações, agora você já sabe o que significa a nova decisão do STF sobre a retomada pelos bancos dos imóveis dados em garantia no caso de inadimplência e que essa decisão tem por base a lei da alienação fiduciária.
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Espero te ajudar. E se você ficou com alguma dúvida, é só deixar nos comentários.
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