Advogado imobiliário – Assessoria Jurídica para particulares, administradoras, imobiliárias, construtoras, incorporadoras e investidores
Somos Advogados especialistas em Direito Imobiliário, atuantes no Estado de São Paulo (SP) desde 1994. Há 30 anos solucionamos problemas em questões de posse, propriedade, locação e condomínios. E acreditamos que estas credenciais nos qualifica a apresentar a você, que precisa de auxílio de um profissional capacitado, um pouco mais da nossa filosofia de trabalho e métodos na advocacia imobiliária.
Esqueça os clichês dos grandes escritórios de advocacia. Nosso diferencial é algo palpável: temos uma abordagem direta, ao mesmo tempo humana e eficiente, do Direito Imobiliário. Em um campo no qual os aspectos técnicos frequentemente dominam as discussões, o escritório se destaca por sua capacidade de enxergar para além dos documentos e contratos. Vemos pessoas. Não interessa se o cliente é uma grande empresa ou uma família, pois no final da linha encontramos sempre seres humanos e suas preocupações.
A prática jurídica no direito imobiliário requer não apenas um domínio das leis e regulamentações, mas também a habilidade de lidar com emoções e desenvolver estratégias. É a chamada inteligência emocional, que muitos pregam mas poucos praticam.
Um imóvel não é apenas um aglomerados de tijolo e cimento: eles representam uma história que envolve pessoas, objetivos e emoções. Nos conectamos com as suas preocupações produzindo cumplicidade, eficiência e criatividade, algo indispensável para resolução de problemas complexos no Direito Imobiliário.
Por fim, relembramos: somos um escritório de boutique que lida com pessoas, e por isso não trabalhamos com a advocacia massificada. Desde o primeiro contato, buscamos estabelecer uma relação de confiança, respeitando suas preocupações e a necessidades de construir de uma solução que seja viável para o SEU caso, e de mais ninguém. É assim que construimos estratégias jurídicas vencedoras, que não apenas levem em conta os aspectos legais, mas também estejam alinhadas com os objetivos pessoais de cada cliente.
Nosso principal parceiro no campo do Direito Imobiliário é o Dr. Ernesto Rezende Neto, advogado especializado em Negócios Imobiliários pela FAAP e integrante da Câmara de Mediação do SECOVI -SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo). Em sua bagagem, outros 40 anos de experiência em questões de direito imobiliário e condominial.
Atuante desde 1989, tem se consolidado como uma referência no campo do direito imobiliário em São Paulo, acumulando vasto conhecimento na área, e oferecendo soluções jurídicas que aliam técnica e humanidade.
Experiência e Expertise em Direito Imobiliário – Nossa expertise na advocacia se estende por todas as áreas do direito imobiliário, incluindo consultoria em compra e venda de imóveis, regularização de documentação, assessoria em contratos de locação, e resolução de disputas imobiliárias. A equipe de advogados é altamente qualificada e está em constante atualização, acompanhando as mudanças na legislação e as tendências do mercado imobiliário para oferecer o melhor serviço possível.
Consultoria em Compra e Venda de Imóveis: Um dos serviços mais requisitados do escritório é a consultoria em compra e venda de imóveis. Com mais de 30 anos de experiência, auxiliamos clientes em todas as etapas de uma transação imobiliária, desde a análise da documentação até o registro do imóvel. Isso garante que cada detalhe seja cuidadosamente verificado, evitando surpresas desagradáveis e protegendo o investimento dos seus clientes. A experiência do escritório e seus parceiros permite que identifiquem rapidamente quaisquer irregularidades que possam comprometer a validade da transação, oferecendo soluções rápidas e eficientes para corrigir qualquer problema.
Regularização de Documentação Imobiliária: A regularização de imóveis é outra área de atuação na qual o escritório se destaca. Os advogados têm vasta experiência em lidar com situações de documentação irregular, ajudando seus clientes a resolver pendências e garantir que seus imóveis estejam devidamente registrados e regularizados. Este trabalho é crucial para evitar complicações futuras, como problemas na venda do imóvel ou dificuldades em obter financiamento. A abordagem humanitária do escritório se reflete na forma como eles conduzem esses processos, sempre buscando minimizar o estresse para o cliente e fornecer um serviço rápido e eficiente.
Assessoria em Contratos de Locação: Somos reconhecidos também pela expertise na área contratual, e isso engloba contratos de locação. Fornecemos uma assessoria completa na elaboração e revisão de contratos, garantindo que todas as cláusulas estejam de acordo com a legislação vigente e que os direitos de ambas as partes sejam protegidos. Temos uma profunda compreensão das complexidades envolvidas em contratos de locação, desde questões de reajuste de aluguel até a resolução de conflitos entre locadores e locatários. Essa expertise é particularmente valiosa em um mercado imobiliário dinâmico como o de São Paulo, onde as condições podem mudar rapidamente.
Resolução de Disputas Imobiliárias: Quando surgem conflitos relacionados a imóveis, a experiência de nossos advogados imobiliários em resolução de disputas é um recurso inestimável. Temos histórico comprovado de sucesso na mediação e resolução de conflitos, ajudando seus clientes a alcançar soluções justas e equitativas sem a necessidade de litígios prolongados. Em casos onde o litígio é inevitável, a equipe está preparada para representar seus clientes com vigor e competência, sempre com o objetivo de alcançar o melhor resultado possível. A experiência de mais de 30 anos permite ao escritório antecipar possíveis problemas e adotar medidas preventivas que muitas vezes evitam a escalada do conflito.
Análise Jurídica para Investimentos Imobiliários: Para aqueles que desejam investir no mercado imobiliário, oferecemos uma análise jurídica detalhada que avalia todas as oportunidades de investimento sob a ótica legal. Compreender as nuances jurídicas de um investimento é essencial para minimizar riscos e garantir a segurança do capital investido. Os advogados imobiliários do escritório têm uma profunda compreensão das complexidades envolvidas em investimentos imobiliários, desde a avaliação de documentos e contratos até a análise de viabilidade legal de projetos. Essa análise jurídica detalhada é crucial para que os investidores possam tomar decisões informadas e seguras.
Planejamento Sucessório com Foco em Bens Imóveis: Outro serviço fundamental oferecido por nosso escritório é o planejamento sucessório. Com a experiência acumulada ao longo de três décadas, também na área de Direitos das Sucessões, ajudamos clientes a estruturar a transferência de bens imóveis de forma segura e eficiente, utilizando ferramentas como doações, testamentos, institutos como o usufruto ou Holdings Familiares. O objetivo é sempre preservar o patrimônio familiar e garantir uma transição tranquila e organizada para as futuras gerações. A abordagem humanitária do escritório se destaca também nesta área, onde as questões emocionais muitas vezes estão entrelaçadas com as jurídicas.
Usucapião é um mecanismo legal que permite que uma pessoa adquira a propriedade de um imóvel por meio da posse contínua e ininterrupta por um determinado período. Para que o usucapião seja reconhecido, a posse deve ser mansa, pacífica, e sem oposição. Existem diferentes tipos de usucapião, como o ordinário, extraordinário, e especial urbano, cada um com requisitos específicos como o tempo de posse e a presença de boa-fé.
O processo de usucapião pode ser judicial ou extrajudicial, dependendo das circunstâncias. No usucapião extrajudicial, o procedimento é realizado em cartório, o que pode ser mais rápido, desde que todos os requisitos legais sejam cumpridos e não haja oposição de terceiros. No usucapião judicial, é necessário entrar com uma ação na Justiça, onde o possuidor deve comprovar o tempo de posse e o cumprimento dos requisitos legais.
A escritura de imóvel é um documento público que formaliza a compra e venda entre as partes, oficializando a transação. Ela é elaborada em um cartório de notas e contém todas as informações essenciais sobre o imóvel, as partes envolvidas, e os termos do acordo. A escritura é fundamental para que a venda tenha validade legal.
No entanto, a escritura sozinha não transfere a propriedade do imóvel. Para que a transferência seja efetivada, é necessário registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis. O registro é o ato que oficializa a mudança de titularidade, tornando o comprador o proprietário legal perante terceiros. Sem o registro, o vendedor ainda é considerado o dono do imóvel.
Para comprar um imóvel, é essencial apresentar uma série de documentos, tanto do comprador quanto do vendedor, para garantir a legalidade da transação. Os documentos pessoais necessários incluem RG, CPF, certidão de casamento (se aplicável) e comprovante de residência. Além disso, deve-se apresentar a certidão negativa de débitos e a matrícula atualizada do imóvel.
Além dos documentos pessoais, a transação exige documentos específicos do imóvel, como a escritura pública, a certidão de ônus reais, a certidão negativa de débitos municipais (IPTU), e a certidão de quitação de débitos condominiais, se for o caso. A falta de qualquer um desses documentos pode atrasar ou até inviabilizar a transação.
O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é um tributo municipal cobrado anualmente sobre imóveis localizados em áreas urbanas. O valor do IPTU é calculado com base no valor venal do imóvel, que é uma estimativa do valor de mercado feita pela prefeitura, considerando fatores como localização, tamanho, e padrão de construção.
Além do valor venal, a alíquota do IPTU também varia conforme o município, sendo aplicada sobre o valor venal para determinar o imposto devido. Algumas cidades oferecem descontos para pagamento à vista ou em cota única. O IPTU é um tributo obrigatório, e sua inadimplência pode resultar em multa, juros, e até a perda do imóvel em casos extremos.
O contrato de compra e venda de imóvel é um documento particular que estabelece os termos da transação entre o comprador e o vendedor. Ele contém informações sobre o preço, condições de pagamento, descrição do imóvel, e obrigações das partes. Esse contrato é uma garantia de que ambos os lados estão cientes e de acordo com os termos da venda.
Embora o contrato de compra e venda seja importante, ele não substitui a escritura pública. Para que a transação tenha validade legal e seja oponível a terceiros, é necessário formalizar a compra e venda através de uma escritura pública e registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis. O contrato é, portanto, um passo preliminar essencial, mas a transferência da propriedade só ocorre com o registro.
A matrícula de imóvel é um documento emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis que contém todas as informações sobre o imóvel, como sua localização, dimensões, proprietários, e histórico de transações. Cada imóvel possui uma matrícula única, que funciona como sua "certidão de nascimento" e acompanha todas as alterações ao longo do tempo.
A importância da matrícula de imóvel reside no fato de que ela é o principal documento que comprova a regularidade do imóvel. Antes de comprar um imóvel, é essencial solicitar a matrícula atualizada para verificar se existem pendências, como hipotecas, penhoras, ou disputas judiciais que possam afetar a propriedade.
A regularização de um imóvel com documentação incompleta envolve a obtenção de todos os documentos necessários para comprovar a propriedade e registrar o imóvel em cartório. Esse processo pode incluir a obtenção de certidões negativas, atualização da matrícula, e até o reconhecimento de posse por meio de usucapião, se aplicável.
Regularizar um imóvel é crucial para garantir que ele possa ser vendido, hipotecado, ou transmitido em herança. Sem a documentação completa e devidamente registrada, o imóvel fica vulnerável a disputas legais e não é considerado uma propriedade legalmente válida. Esse processo pode ser complexo e demorado, mas é essencial para a segurança jurídica do imóvel.
O laudo de vistoria é um documento elaborado por um profissional habilitado, geralmente um engenheiro ou arquiteto, que avalia as condições físicas de um imóvel. Esse laudo é utilizado para verificar se o imóvel está em conformidade com as normas técnicas e legais, identificando possíveis defeitos ou irregularidades.
O laudo de vistoria é especialmente importante em transações imobiliárias, como compra e venda ou locação, pois ele fornece uma visão detalhada sobre o estado do imóvel, evitando surpresas futuras. Em casos de financiamentos imobiliários, os bancos geralmente exigem um laudo de vistoria para aprovar o crédito, assegurando que o imóvel é uma garantia válida.
A doação de imóvel com reserva de usufruto é uma prática comum no planejamento sucessório, onde o proprietário doa o imóvel para outra pessoa, geralmente um herdeiro, mas mantém o direito de usufruir do bem enquanto estiver vivo. Isso significa que o doador continua a utilizar e obter rendimentos do imóvel, como alugueis, até seu falecimento.
Essa prática é vantajosa porque permite a transferência do imóvel em vida, evitando complicações na partilha de bens após a morte. No entanto, é importante formalizar a doação em escritura pública e registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis, assegurando que a reserva de usufruto esteja claramente especificada e legalmente válida.
A hipoteca é uma garantia real que o proprietário oferece a um credor, geralmente um banco, como garantia de pagamento de uma dívida. O imóvel hipotecado permanece em posse do devedor, mas, em caso de inadimplência, o credor tem o direito de executar a hipoteca e vender o imóvel para recuperar o valor devido.
A hipoteca deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para ter validade e ser oponível a terceiros. O registro da hipoteca cria um ônus sobre o imóvel, o que significa que ele não pode ser vendido ou transferido sem que a dívida seja quitada ou sem o consentimento do credor. É uma prática comum em financiamentos imobiliários.
A partilha de bens imóveis em casos de divórcio depende do regime de bens adotado pelo casal. No regime de comunhão parcial de bens, os imóveis adquiridos durante o casamento são divididos igualmente entre os cônjuges. Já no regime de separação total de bens, cada cônjuge permanece com os bens que adquiriu individualmente.
A partilha pode ser realizada de forma amigável, através de um acordo entre as partes, ou judicialmente, se não houver consenso. Em ambos os casos, é necessário formalizar a partilha em escritura pública e registrar a transferência da titularidade no Cartório de Registro de Imóveis. A divisão dos imóveis deve levar em consideração os direitos de ambos os cônjuges e, em alguns casos, dos filhos.
As certidões negativas são documentos emitidos por órgãos públicos que comprovam a inexistência de débitos ou pendências judiciais em nome do vendedor ou do imóvel. Elas são essenciais na compra de um imóvel, pois garantem ao comprador que o bem não está sujeito a problemas legais que possam comprometer a transação. As principais certidões negativas incluem a Certidão Negativa de Débitos Municipais (relacionada ao IPTU), a Certidão de Ônus Reais, a Certidão Negativa de Débitos Condominiais (se aplicável), e certidões de ações cíveis, fiscais, trabalhistas, entre outras.
Essas certidões são fundamentais para assegurar que o imóvel não possui restrições, como penhoras, hipotecas, ou disputas judiciais que possam prejudicar o comprador no futuro. A ausência de tais documentos pode colocar em risco a segurança jurídica da transação, tornando o comprador suscetível a problemas como perda do imóvel ou a necessidade de arcar com dívidas que não foram informadas previamente. Por isso, a análise detalhada das certidões negativas é uma etapa crucial no processo de compra e venda de imóveis, garantindo uma negociação segura e sem surpresas desagradáveis.
Alienação fiduciária é um mecanismo de garantia no qual o devedor transfere a propriedade do imóvel ao credor como forma de assegurar o pagamento de uma dívida, enquanto mantém a posse direta do bem. Isso é comum em financiamentos imobiliários, onde o imóvel financiado serve como garantia até a quitação total do empréstimo.
Durante o período de pagamento, o devedor possui a posse do imóvel e pode utilizá-lo, mas a propriedade só será definitivamente transferida de volta ao devedor após a quitação do financiamento. Caso o devedor não consiga pagar a dívida, o credor tem o direito de tomar a posse do imóvel e vendê-lo para recuperar o valor devido. O processo de retomada em alienação fiduciária é mais ágil do que em outros tipos de garantias, como a hipoteca.
O contrato de promessa de compra e venda é um documento preliminar no qual as partes se comprometem a realizar a transação imobiliária futura. Ele estabelece as condições, o preço, a forma de pagamento, e as penalidades em caso de descumprimento. Embora não transfira a propriedade do imóvel, ele gera obrigações legais para ambas as partes.
Esse contrato é crucial porque assegura que os termos da negociação sejam respeitados até a conclusão da compra e venda. Ele também pode ser registrado em cartório, conferindo maior segurança jurídica às partes envolvidas. O descumprimento das obrigações estabelecidas no contrato pode resultar em ações judiciais e penalidades, incluindo a rescisão do contrato e a devolução de valores pagos.
O direito de preferência é uma prerrogativa concedida por lei a determinados indivíduos, como condôminos, locatários, ou coproprietários, que lhes dá a possibilidade de adquirir o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros. No caso de venda de um imóvel, o vendedor deve notificar a pessoa com direito de preferência, dando-lhe a oportunidade de adquirir o bem antes de outros interessados.
Para exercer esse direito, a pessoa deve manifestar seu interesse dentro do prazo estabelecido, que geralmente é de 30 dias a partir da notificação. Se o proprietário não respeitar o direito de preferência e vender o imóvel a terceiros sem dar a devida chance à pessoa preferente, a venda pode ser anulada judicialmente. O direito de preferência é um mecanismo importante para proteger os interesses daqueles que já possuem uma relação jurídica com o imóvel.
Um condomínio edilício é uma forma de organização de propriedades onde os moradores possuem uma unidade autônoma, como um apartamento, e compartilham áreas comuns, como corredores, elevadores, e áreas de lazer. Esse tipo de organização é comum em edifícios residenciais e conjuntos de casas, onde as áreas comuns são geridas coletivamente pelos condôminos.
As principais características de um condomínio edilício incluem a existência de uma convenção condominial, que rege as regras de convivência e o uso das áreas comuns, e a necessidade de pagar uma taxa condominial para a manutenção das áreas compartilhadas. A administração do condomínio é feita por um síndico, eleito pelos condôminos, que é responsável por gerir as finanças e zelar pelo cumprimento das regras estabelecidas na convenção.
O locador, ou proprietário, tem o direito de receber o aluguel no valor e nos prazos acordados no contrato de locação, além de exigir que o imóvel seja devolvido nas mesmas condições em que foi entregue, salvo o desgaste natural pelo uso. O locador também pode reajustar o valor do aluguel conforme índices estabelecidos no contrato, geralmente anualmente.
Por outro lado, o locador tem o dever de garantir que o imóvel esteja em condições de uso, realizando reparos necessários que não sejam de responsabilidade do locatário. Também deve respeitar o direito do locatário de gozar do imóvel de forma pacífica durante o período da locação. O não cumprimento desses deveres pode resultar em ações judiciais por parte do locatário.
A incorporação imobiliária é o processo pelo qual uma empresa ou indivíduo, denominado incorporador, organiza a construção de um empreendimento imobiliário, como um prédio de apartamentos ou um conjunto de casas. A incorporação envolve a obtenção de todas as licenças necessárias, a venda das unidades ainda na planta e a administração do projeto até sua conclusão.
A relevância da incorporação imobiliária está na segurança jurídica que ela oferece aos compradores, garantindo que o projeto será concluído conforme as especificações aprovadas e os prazos estabelecidos. O incorporador deve registrar a incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, fornecendo todas as informações detalhadas sobre o empreendimento, o que permite aos futuros compradores tomar decisões informadas e seguras.
A caução de imóvel é uma garantia dada pelo locatário ao locador no início do contrato de locação. Ela pode ser feita em dinheiro, imóvel, ou títulos de capitalização, e serve como uma segurança para o locador em caso de inadimplência ou danos ao imóvel. Geralmente, o valor da caução em dinheiro corresponde a três meses de aluguel.
A caução em imóvel, por sua vez, implica que o locatário oferece um bem imóvel como garantia do cumprimento das obrigações contratuais. Se o locatário não cumprir com suas obrigações, o locador pode executar a caução e obter a posse do imóvel dado em garantia. A caução é um dos mecanismos mais comuns para assegurar o cumprimento das obrigações no contrato de locação.
A aquisição de um imóvel financiado envolve a obtenção de crédito junto a uma instituição financeira para a compra do bem. O processo começa com a análise de crédito do comprador, que verifica sua capacidade de pagamento e define o valor que pode ser financiado. Após a aprovação do crédito, o comprador e o vendedor formalizam a compra e venda, e a instituição financeira efetua o pagamento ao vendedor.
O imóvel financiado serve como garantia para o banco até a quitação do financiamento, por meio de hipoteca ou alienação fiduciária. Durante o período do financiamento, o comprador paga parcelas mensais que incluem amortização da dívida e juros. Após a quitação, a propriedade do imóvel é transferida integralmente ao comprador, e o ônus sobre o imóvel é removido do Cartório de Registro de Imóveis.
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